https://blog.crelan.be/nl/gevolgen-omvallen-van-vastgoedreus-evergrande/

Chinese vastgoedreus Evergrande in de problemen: 5 vragen & antwoorden

De problemen bij vastgoedreus Evergrande zorgen ook buiten de grenzen van China voor grote beroering. Wereldwijd wordt gevreesd voor een financiële schokgolf als het concern ten onder gaat. Of is die vrees voorbarig, en zal het niet zo’n vaart lopen? 5 vragen en antwoorden.

Vastgoed: twee Aziatische bouwvakkers staan op een werf en kijken samen naar een document. Ze dragen een geel hesje en een veiligheidshelm.

Eerst even dit: Evergrande is qua omzet de op één na grootste vastgoedontwikkelaar van China. De onderneming is goed voor zowat 4 procent van de totale Chinese vastgoedontwikkeling en heeft maar liefst 200.000 personeelsleden in dienst. Daarmee vormt Evergrande een essentiële spil in een web van meer dan 8.000 andere bedrijven, toeleveranciers en partners. Een faillissement zou dus grote gevolgen kunnen hebben.

1.   Wat is er aan de hand?

Evergrande is erg snel gegroeid, maar die groei is ‘gekocht’ met gevaarlijke financieringsmethodes. Een deel van de geleende centen werd aangetrokken in de vorm van ‘wealth management products’ (WMP), beleggingen gerelateerd aan de vastgoedontwikkeling van Evergrande. Dat zorgt voor een ondoorzichtig kluwen aan verplichtingen, waardoor de echte omvang van de schuld van Evergrande moeilijk in kaart te brengen is. Analisten schatten de totale schulden op 300 miljard dollar, het equivalent van 2 procent van het bbp van China (een peulschil vergeleken met de omvang van de zeepbel aan de vooravond van de Amerikaanse kredietcrisis in 2007). De meeste schulden zijn in handen van Chinese schuldeisers. De ‘offshore’-schulden, tegenover buitenlandse schuldeisers, worden op 20 miljard dollar geschat.

2.   Hoe is het zo ver kunnen komen?

De hoge schuldgraad van vastgoedbedrijven als Evergrande is een doorn in het oog van de Chinese overheid. Het overmatige gewicht van de vastgoedsector in de Chinese economie (goed voor circa 25 procent van het bbp) creëert niet alleen een potentieel gevaarlijk schuldenprobleem, maar de sector zuigt door z’n enorme kapitaalbehoefte ook de zuurstof uit andere delen van de markt, zoals de door de overheid gekoesterde technologiesector.

Bovendien is de op hol geslagen vastgoedmarkt een bron van sociale onrust: vele Chinezen hebben geen toegang meer tot betaalbaar vastgoed, of toch niet zonder zich diep in de schulden steken. De huizenprijs in verhouding tot het inkomen bevindt zich naar Westerse normen op een extreem peil. De Chinese consument behoort tot de meest schuldbeladen ter wereld, en dat weegt nu al op de consumptie en groei in het land.

De Chinese overheid heeft in 2020 de de vastgoedsector striktere regels opgelegd. De daaropvolgende afkoeling van de vastgoedmarkt heeft Evergrande in liquiditeitsproblemen gebracht. Om cash op te halen was de onderneming gedwongen om haar activa met grote verliezen te verkopen, aangezien ze niet meer bij banken en op de markt terecht kon om geld te lenen. Bovendien bestaat het risico dat de WMP’s, waarmee Evergrande zich bij het grote publiek financierde, door de kopers opgevraagd zullen worden, met nog meer liquiditeitsproblemen tot gevolg.

3.   Is Evergrande op weg naar een faillissement?

Tegen eind 2021 moet Evergrande aan verplichtingen ter waarde van 600 miljoen dollar voldoen. In het eerste kwartaal van 2022 staat een kapitaalterugbetaling van 3,5 miljard dollar gepland. Volgens ratingagentschap Standard & Poor’s is een default of faillissement ‘waarschijnlijk’.

Voor de Chinese overheid is het vooral belangrijk dat de gedupeerde klanten van Evergrande – die geld gestopt hebben in een woonst die nog niet gebouwd is – gecompenseerd worden. Evergrande heeft een orderboek van naar schatting 1,7 miljoen wooneenheden, en de Chinese overheid wil een gigantische volkswoede in de kiem smoren. Binnenlandse schuldeisers komen dus op de eerste plaats.

Buitenlandse schuldeisers zullen bijgevolg niet al te hoog op de prioriteitenlijst staan bij een herstructurering, maar zoals gezegd: hun blootstelling is relatief beperkt.

4.   Welke gevolgen kan dat hebben voor de financiële markten?

Defaults in de Chinese vastgoedsector zijn niet nieuw. Vroeger werden ze in alle stilte door de overheid opgekuist. Nieuw in het geval van Evergrande, is het voornemen van de Chinese overheid om geen blanco cheque meer te schrijven. Onder president Xi is het terugdringen van de hoge schuldgraad die de Chinese economie kenmerkt een prioriteit geworden. Zelfs als daarvoor pijnlijke voorbeelden gesteld moeten worden.

De schuldenberg van Evergrande leidt niet tot een existentiële crisis voor een enorme economie als de Chinese. Als de politieke wil aanwezig is om de Evergrande-brand te blussen, kan en zal dat gebeuren. Rest de vraag: is die politieke wil er? De Chinese overheid lijkt bereid om flink wat ‘collateral damage’ te accepteren om haar langetermijndoelstellingen te vrijwaren (kijk maar naar het lot van de grote Chinese tech-bedrijven). Dat zou kunnen betekenen: één prominent bedrijf laten vallen om een voorbeeld te stellen voor de sector: ‘Kijk, een te hoge schuldgraad loopt slecht af!’

Het is die onzekerheid die de aandelenmarkt onder druk zet. Een chaotische default, zonder interventie van de overheid, kan een schokgolf teweegbrengen. De angst is dan niet zozeer dat Evergrande omvalt, wel dat er een domino-effect ontstaat in de Chinese financiële sector, waarbij ook andere bedrijven met een hoge schuldgraad en zwakke balans over de kop gaan.

Er zijn sterke aanwijzingen dat de Chinese overheid reeds ingegrepen heeft, onder andere door grootschalige liquiditeitsinjecties van de Chinese centrale bank. Die hebben wat rust gebracht. Er zal niettemin voelbare en mogelijke langdurige impact zijn op de Chinese groei, o.a. door lagere activiteit in de bouwnijverheid. Het recept van de Chinese overheid voor elke crisis – meer investeringen in infrastructuur en vastgoed, meer schulden – werkt in dit geval niet langer.

5. Wat kun je doen als belegger?

Zal de Evergrande-crisis tot grote turbulentie op de markten leiden? Dat is onmogelijk te voorspellen. Beleggers kunnen Evergrande echter beschouwen als een symptoom, een veelzeggende waarschuwing dat het Chinese groeimodel in zijn huidige vorm versleten is. En dat een meer evenwichtige, minder schuldgedreven Chinese economie met een stevig prijskaartje komt: een lagere groei en een zwaardere hand van de overheid.Dat is een boodschap waar markten nog lang niet van doordrongen zijn.

Bovendien komt de Evergrande-spanning op een moment dat ook andere bronnen van onzekerheid opduiken: de enorme piek in de energieprijzen in Europa, de moeilijke formatie na de Duitse verkiezingen… en dat alles tegen een achtergrond van dure marktwaardering, met weinig ruimte voor slecht nieuws.

Paniekverkopen of overhaaste ingrepen in beleggingsportefeuilles zijn niet aan de orde. Crisissen en correcties horen bij het langetermijnparcours dat een belegger aflegt, omdat ze niet te voorspellen zijn. Proberen om de markt te timen, lijkt bij voorbaat gedoemd tot mislukken, dus ben je als belegger vermoedelijk meer gebaat bij enkele lessen die we steeds voorhouden:

  • Kies zorgvuldig: beleggers kunnen zich enigszins wapenen tegen crisissen als Evergrande door de voorkeur te geven aan bedrijven met stevige balansen. Die zijn beter bestand tegen ‘besmetting’ als het marktsentiment in negatieve zin omslaat.
  • Diversifiëer je portefeuille: door te waken over een zeer ruime spreiding, voorkom je dat een belangrijk stuk van je portefeuille belegd is in de hoek waar de klappen vallen.
  • Stap gespreid in: door periodiek te beleggen voorkom je dat al je geld in één keer investeert, net op een moment dat de markt zich op een hoogtepunt bevindt. In periodes van lagere beurskoersen ‘profiteer’ je, omdat je met je vaste inleg meer aandelen of obligaties kunt kopen.

Goed om weten: als u belegt via de beleggingsfondsen van Crelan, nemen de beheerders al deze zorgen op zich. Zo geniet u van totale gemoedsrust, terwijl zij voor u een mooi rendement nastreven. Meer weten? Neem contact op met uw Crelan-agent!

De Chinese vastgoedreus Evergrande zorgt voor beroering op de beurs, maar andere sectoren bieden ook kansen vandaag. Is de chipcrisis een opportuniteit? Ontdek het hier!

Disclaimer: De informatie uit deze publicatie vormt een algemene toelichting bij de financiële actualiteit en mag niet worden beschouwd als een concreet advies of aanbeveling met betrekking tot financiële producten.